ラサール・グローバルREITのリスクと今後の見通し

この記事では、日興アセットマネジメントの投資信託「ラサール・グローバルREIT（以下「ラリート」）」について、

の４点を中心に解説していきます。

 

１、基準価格の動き

まずは、ラリートの基準価格について見てみましょう。

2023年8月1日現在において、基準価格は１口あたり2,074円となっています（青色の線）。

この投資信託は、この５年間で毎月10〜40円の分配金を出しているため、2018年1月からの分配金を含めた価格は、3,189円となります（緑色の線）。  

 

（参考：日興アセットマネジメント 「ラサール・グローバルREIT」）  

 

なので、どこで買ったら儲かっているのか？は、緑色の線で見て判断します。

2022年以降は、分配金込みでも、ほとんど横ばいとなっていることがわかりますね。 また、分配金を除くと、2022年以降は下落傾向にありました。  

 

２、なぜ、下落しているのか？

金利が上昇した

最も大きな理由は、金利の上昇です。

2022年2月にロシアがウクライナへ侵攻した頃をきっかけに、世界的に資源や食糧などの不足が目立つようになって、物価が上昇し始めました。

 

その結果、アメリカでは、2022年の物価上昇率が約８％まで上がってしまったのです。

このような状況を受けて、アメリカの中央銀行であるFRBが、政策金利を0.25→5.25%にまで引き上げています。そして、REITの価格は、まさにこのタイミングで下落を始めているのです。  

 

 

ラリートは、世界中のREITを投資対象としていますが、その約８割がアメリカで、次いで日本が、約８％となっています。つまり、アメリカの利上げによる影響が、ものすごく大きいのです。

そして、ラリートの組入上位５名柄の価格推移を調べてみたところ、2022年ごろをピークに、どの業種においても、下落していました。  

ちなみに、上位１０名柄は全てアメリカのREITになります。

 

（参考：Yahoo finance （US）） 

 

では、なぜ金利が上がったことで、リート価格が下落しているのでしょうか。 この点について、もう少し詳しく解説していきます。  

 

①他の金融商品と比べて、魅力が下がる

REITへの投資をする場合、「値上がりによる利益」よりも「安定した配当」を求める人の方が多いでしょう。

しかし、金利が上昇するということは、このような金利型の商品の魅力が上がることを意味します。そして逆に、リートは、家賃を上げられなければ、逆に配当利回りが下がってしまいます。 例えば、以下のような条件の時に、どちらのリートを買いたいと思うでしょうか？  

 

 

おそらく、②金利上昇後よりも、①金利上昇前の方が、リートに投資したくなるでしょう。

実際、アメリカの１０年国債とリートの配当利回りは、金利引き上げ前の2021年ごろまでは、２〜４％の金利差がありました。 ところが、金利引き上げ後は、ほとんど差がなくなっています。

そして、価格（リート指数）も下落傾向にあるのです。  

 

（参考：FRED、 NAREIT）

 

現在、アメリカでは、「年内にあと２回は利上げをする可能性がある」とFRB議長が言っていますので、さらに金利が引き上げられる可能性があります。

そうすると、米国債の金利も上昇しますし、リートの利回りを上回ってくる可能性も十分にあります。

 

金利が上がりすぎると、景気も悪くなりますから、家賃を上げることも難しくなるため、価格を下げることで、利回りを引き上げることになるでしょう。

（例えば、物件価格が100万円で、家賃が年３万円ならば、年利３％ですが、物件価格が50万円で、家賃が年３万円であれば、年利６％になります）  

 

②実体経済に悪影響→家賃収入も減少

今回の政策金利の引き上げは、借金をしにくくすることで、企業や国民の買い物の量を減らし、モノの値段を下げることを目的としています。

ということは、企業の売り上げは減少し、労働者の収入が減る、ということにつながります。

 

その結果、ネット通販や、ショッピングモールの売り上げ減少、持ち家や自動車などの高額消費の減少など、幅広い業界で影響が出ます。

それはつまり、賃料収入の減少につながりますので、それを見越した投資家は、早めの売却に動いているわけです。

 

３、これからどうなるのか？

ラリートを保有し続ける上で、今後注意が必要なポイントをまとめました。  

 

①アメリカ１０年国債の金利と、REITの配当利回りの金利差がほとんどないのは異常か？

アメリカの利上げはまだ続いており、１０年ものの米国債の金利はすでに４％台になってきています。これは、米国REITの配当利回りとほとんど同じ水準です。

 

（参考：FRED、 NAREIT）

 

米国債よりもREITの方がリスクが高いわけですから、投資家が求める配当利回りも、米国債よりも高くなってくるはずです。

 

ところが、実際にはそうなっていません。

「今後もREIT市場は拡大を続けて、家賃も上がってくるはず」「利上げはもう終わって、逆にもうすぐ利下げに転じるだろう」などの期待があるため、この水準で評価されているのかもしれません。

ですが、その期待が間違っていたと気づいたら？その時は、価格下落を通じて、利回りの上昇が起こるでしょう。  

 

②借金の金利が上がるため、利払い負担が増え、配当が減っていく可能性

リートは、家賃収入がもらえる不動産への投資を行っているため、企業の株式に比べてリスクが少ないと思われがちです。

ですが、リートは、投資家のお金だけでなく、金融機関からのお金を借りて、物件を投資しています。  

 

 

では、どの程度の借金をしているのか？

ラリートの組入上位１０銘柄の、負債資本倍率（借金が、自己資本の何倍あるのか？）を調べた結果がこちらです。

*例）負債資本倍率が0.5倍→自己資本（投資家のお金）が100億円の場合、借金が50億円ある、ということ

 

（参考：macrotrends） 

 

業種によって、倍率が異なりますが、１倍以上の会社は、自己資本以上の借金をしているため、金利上昇による影響が大きいでしょう。

特に、ショッピングモールなどの商業施設の運営を行っているサイモン・プロパティは、約250億ドル（約3.5超円）もの借金がありますので、金利上昇による影響がかなり大きくなってきます。

 

実際に金利負担が増えるのは、借り換えが行われるときなので、全ての借金の金利がすぐに高金利になるわけではありません。

ですが、時間が経てばたつほど、金利負担が増えていきますし、配当金に回せるお金も減っていきます。  

 

４、どんな人に向いている商品なのか？

ラリートのこれまでの動きや、今後のリスクについて解説してきましたが、ここでは、どんな人に向いている商品なのか？について、あらためて整理したいと思います。

 

運用手数料に見合う対価とは何か？

ラリートは、投資信託ですので、運用手数料がかかります。 主なものとしては、

などが挙げられます。

 

ちなみに、ラリートが含まれるマザーファンドの実績配当利回りは、だいたい4.3%程度です。（2023年6月末時点）

購入時の手数料と運用管理手数料で、最大で約5%かかりますので、最初の１年間の配当収入は、これらの手数料を差し引くと、実質0.7％程度のマイナスとなります。

 

また、２年目以降についても、年1.65％の運用管理手数料かかりますので、配当収入は約2.65％程度になると言えます。

このような手数料の構成から見ても、ラリートは、少なくとも２年以上の保有を前提とした投資信託と言えるでしょう。  

 

リートETFに直接投資するのと、何が違うのか？

ですが、米国のリートは、日本の株式市場にも上場しているものがあります。

具体的には、「ｉシェアーズ　米国リート　ＥＴＦ」がその１つで、1株単位、2,800円程度から購入が可能です。

株式市場に上場しているリートのETFへ投資するのであれば、購入時の手数料は、ネット証券ならば0.1%前後、運用管理手数料はかかりません。  

 

１年保有したと仮定した場合の、かかる手数料の差を見ると、かなり違うことがわかりますね。

 

１年で3〜4.8％も違うのであれば、購入する側から見れば、それに見合った何かを期待しますよね。

では、具体的に、どんなメリットがあるのでしょうか？ 元証券マンの視点で見ると、

が、主なメリットだと言えるでしょう。

 

つまり、投資初心者や、担当者にアドバイスをもらいながら、投資を続けるつもりの人にとって、最適な商品ということですね。

逆を言えば、買う時にだけ熱心に勧めてきて、その後はまったくフォローがない、という担当者のもとでは、ほとんどメリットはありません。

リートのETFなどをネット証券などで直接購入した方が、はるかに安上がりですし、余計な手数料を払う必要もないため、利益が増えるでしょう。

 

まとめ

ちょっと長くなってしまったので、まとめると、

と言えるでしょう。 今後の投資の参考になれば幸いです。