この記事では、大和アセットマネジメントの投資信託「ダイワUS-REITオープン」について、
- 基準価格の動き
- なぜ下がっているのか?
- 注意すべきリスク
- どんな人に向いている商品なのか?
の4点を中心に解説していきます。
1、基準価格の動き
まずは、ダイワUS-REITオープンの基準価格について見てみましょう。
2023年8月1日現在において、基準価格は1口あたり2,340円となっています(青色の線)。
この投資信託は、この5年間で毎月20〜60円の分配金を出しているため、2018年1月からの分配金を含めた価格は、4,880円となります(緑色の線)。
なので、どこで買ったら儲かっているのか?は、緑色の線で見て判断します。2021年以降は、分配金込みでも、ほとんど横ばいとなっていることがわかりますね。
また、分配金を除くと、2022年ごろから下落傾向にありました。
2、なぜ、下落しているのか?
理由は大きく2つあります。
(1)金利が上昇した
最も大きな理由は、金利の上昇です。
2022年2月にロシアがウクライナへ侵攻した頃をきっかけに、世界的に資源や食糧などの不足が目立つようになって、物価が上昇し始めました。
アメリカでは、2022年の物価上昇率が約8%まで上がってしまったのです。
このような状況を受けて、アメリカの中央銀行であるFRBが、政策金利を0.25→5.25%にまで引き上げています。そして、REITの価格は、まさにこのタイミングで下落を始めているのです。
実際、ダイワUS-REITオープンの組入上位5名柄の価格推移を調べてみたところ、2022年ごろをピークに、どの業種においても、下落していました。
では、なぜ金利が上がったことで、リート価格が下落しているのでしょうか。
この点について、もう少し詳しく解説していきます。
①他の金融商品と比べて、魅力が下がる
REITへの投資をする場合、「値上がりによる利益」よりも「安定した配当」を求める人の方が多いでしょう。
しかし、金利が上昇するということは、このような金利型の商品の魅力が上がることを意味します。そして逆に、リートは、家賃を上げられなければ、逆に配当利回りが下がってしまいます。
例えば、以下のような条件の時に、どちらのリートを買いたいと思うでしょうか?
①金利上昇前 | ②金利上昇後 | |
A)10年国債の利回り | 0.5% | 3.9% |
B)リートの利回り | 4% | 4.2% |
利回り差(BーA) | 3.5% | 0.3% |
おそらく、②金利上昇後よりも、①金利上昇前の方が、リートに投資したくなるでしょう。
実際、アメリカの10年国債とリートの配当利回りは、金利引き上げ前の2021年ごろまでは、2〜4%の金利差がありました。
ところが、金利引き上げ後は、ほとんど差がなくなっています。そして、価格(リート指数)も下落傾向にあるのです。
現在、アメリカでは、「年内にあと2回は利上げをする可能性がある」とFRB議長が言っていますので、さらに金利が引き上げられる可能性があります。
そうすると、米国債の金利も上昇しますし、リートの利回りを上回ってくる可能性も十分にあります。
金利が上がりすぎると、景気も悪くなりますから、家賃を上げることも難しくなるため、価格を下げることで、利回りを引き上げることになるでしょう。
(例えば、物件価格が100万円で、家賃が年3万円ならば、年利3%ですが、物件価格が50万円で、家賃が年3万円であれば、年利6%になります)
②実体経済に悪影響→家賃収入も減少
今回の政策金利の引き上げは、借金をしにくくすることで、企業や国民の買い物の量を減らし、モノの値段を下げることを目的としています。
ということは、企業の売り上げは減少し、労働者の収入が減る、ということにつながります。
その結果、ネット通販や、ショッピングモールの売り上げ減少、持ち家や自動車などの高額消費の減少など、幅広い業界で影響が出ます。
それはつまり、賃料収入の減少につながりますので、それを見越した投資家は、早めの売却に動いているわけです。
(2)高い分配金が、タコ足配当になっている
2つ目が、タコ足配当です。
ダイワUS-REITオープンの分配金は、7月までは月30円の分配金でしたが、8月からは月20円になっています。このまま毎月20円の配当を出すとすると、年間240円になります。
2023年8月1日現在の基準価格は2,340円ですので、分配率はなんと年10.2%にもなります。
ところが、この投信が組入ているREITの平均配当利回りは、約4.1%であり、足りない約6.1%分が、投資している元本を取り崩して分配金に回していることになります。
そのため、基準価格が下落しているわけですね。
3、これからどうなるのか?
ダイワUS-REITオープンを保有し続ける上で、今後注意が必要なポイントをまとめました。
①アメリカ10年国債の金利と、REITの配当利回りの金利差がほとんどないのは異常か?
アメリカの利上げはまだ続いており、10年ものの米国債の金利はすでに4%台になってきています。これは、米国REITの配当利回りとほとんど同じ水準です。
米国債よりもREITの方がリスクが高いわけですから、投資家が求める配当利回りも、米国債よりも高くなってくるはずです。ところが、実際にはそうなっていません。
「今後もREIT市場は拡大を続けて、家賃も上がってくるはず」「利上げはもう終わって、逆にもうすぐ利下げに転じるだろう」などの期待があるため、この水準で評価されているのかもしれません。
ですが、その期待が間違っていたと気づいたら?その時は、価格下落を通じて、利回りの上昇が起こるでしょう。
②借金の金利が上がるため、利払い負担が増え、配当が減っていく可能性
リートは、家賃収入がもらえる不動産への投資を行っているため、企業の株式に比べてリスクが少ないと思われがちです。
ですが、リートは、投資家のお金だけでなく、金融機関からのお金を借りて、物件を投資しています。
では、どの程度の借金をしているのか?
ダイワUS-REITオープンの組入上位10銘柄の、負債資本倍率(借金が、自己資本の何倍あるのか?)を調べた結果がこちらです。
*例)負債資本倍率が0.5倍→自己資本(投資家のお金)が100億円の場合、借金が50億円ある、ということ
組入上位銘柄 | 組入比率(%) | 負債資本倍率(倍) | 用途 |
プロロジス | 9.1 | 0.48 | 産業施設 |
ウェルタワー | 7.8 | 0.73 | ヘルスケア |
デジタルリアルティトラスト | 7.7 | 1.02 | データセンター |
サイモンプロパティ | 7.5 | 7.67 | ショッピングモール |
インビテーション・ホームズ | 7.1 | 0.53 | 戸建て住宅 |
レアルティ・インカム | 6.7 | 0.63 | その他 |
ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティ | 4.6 | 0.69 | 集合住宅 |
エクイニクス | 4.4 | 1.29 | データセンター |
サンコミュニティーズ | 3.8 | 0.94 | 簡易住宅 |
エクストラ・スペース・ストレージ | 3.4 | 1.82 | 貸倉庫 |
業種によって、倍率が異なりますが、ショッピングモールの運営をしているサイモンプロパティの借金が自己資本の約8倍と、かなり高いですね。
この会社の借金は、約250億ドル(約3.5超円)もありますので、金利上昇による影響がかなり大きくなってきます。
実際に金利負担が増えるのは、借り換えが行われるときなので、全ての借金の金利がすぐに高金利になるわけではありません。
ですが、時間が経てばたつほど、金利負担が増えていきますし、配当金に回せるお金も減っていきます。
そうすると、今のような米国10年債の金利と、さほど変わらない状況から、さらに配当が減るとなれば、価格下落を通じた、利回りの調整が起こる可能性は十分にあるでしょう。
4、どんな人に向いている商品なのか?
ダイワUS-REITオープンのこれまでの動きや、今後のリスクについて解説してきましたが、ここでは、どんな人に向いている商品なのか?について、あらためて整理したいと思います。
運用手数料に見合う対価とは何か?
ダイワUS-REITオープンは、投資信託ですので、運用手数料がかかります。
主なものとしては、
手数料の種類 | 手数料率 |
購入時の手数料(販売会社による) | 最大3.3% |
運用管理手数料 | 年率1.672% |
信託財産留保金(解約時にかかる) | なし |
などが挙げられます。
ちなみに、ダイワUS-REITオープンの組入銘柄の予想配当利回りは、だいたい4.1%程度です。
購入時の手数料と運用管理手数料で、約5%かかりますので、最初の1年間の配当収入は、これらの手数料を差し引くと、実質0.9%程度のマイナスとなります。
また、2年目以降についても、年1.672%の運用管理手数料かかりますので、配当収入は約2.4%程度になると言えます。
このような手数料の構成から見ても、ダイワUS-REITオープンは、少なくとも1年以上の保有を前提とした投資信託と言えるでしょう。
リートETFに直接投資するのと、何が違うのか?
ですが、米国のリートは、日本の株式市場にも上場しているものがあります。
具体的には、「iシェアーズ 米国リート ETF」がその1つで、1株単位、2800円程度から購入が可能です。
株式市場に上場しているリートのETFへ投資するのであれば、購入時の手数料は、ネット証券ならば0.1%前後、運用管理手数料はかかりません。
ダイワUS-REITオープン | 証券会社でリートETFを購入 | |
購入時の手数料 | 最大3.3% | 約0.1〜1% |
運用管理手数料 | 年1.672% | なし |
売却(解約時の手数料) | なし | 約0.1〜1% |
合計(1年保有した場合) | 約5% | 約0.2〜2% |
1年保有したと仮定した場合の、かかる手数料の差を見ると、かなり違うことがわかりますね。
1年で3〜4.8%も違うのであれば、購入する側から見れば、それに見合った何かを期待しますよね。では、具体的に、どんなメリットがあるのでしょうか?
元証券マンの視点で見ると、
- 運用会社による細かいレポートで、現状をフォローしてもらえる
- 営業担当者からのアドバイスがもらえる
が、主なメリットだと言えるでしょう。
つまり、投資初心者や、担当者にアドバイスをもらいながら、投資を続けるつもりの人にとって、最適な商品ということですね。
逆を言えば、買う時にだけ熱心に勧めてきて、その後はまったくフォローがない、ということであれば、ほとんどメリットはありません。
リートのETFなどをネット証券などで直接購入した方が、はるかに安上がりですし、余計な手数料を払う必要もないため、利益が増えるでしょう。
まとめ
ちょっと長くなってしまったので、まとめると、
- 米国REITは、2022年ごろからの物価上昇を受けて、政策金利をかなり引き上げており、その影響から、価格の下落が進んでいる
- 利回り商品であるリートを投資信託で購入すると、年間約1.672%の運用管理手数料を取られるので、「担当者への相談ができる」ことにメリットを感じなければ、米国リートのETFを購入した方が、儲けが多くなる可能性が高い
- 米国REITは、投資家のお金だけでなく、借金をして物件を購入しているため、今後も高金利が続くのであれば、利払い負担が増えて、配当が減る可能性がある
と言えるでしょう。
今後の投資の参考になれば幸いです。
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